最近，“以房养老”成为街头巷尾热议的话题。2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提及将开展老年人住房反向抵押养老保险试点，即通常所说的“以房养老”，却因为被部分人曲解为“政府不再管养老”而迅速引发讨论，即便在相关部门出面解释政府为养老主力后，依然热度不减。

其实，“以房养老”在很多国家也不算新鲜事物了，推行效果有好有坏，经验教训都值得我们学习借鉴。

加拿大：无须搬家不问用途

加拿大是工业化国家中“住房养老”开展较普遍的国家，甚至被一些人归纳为“加拿大模式”。通俗地说，是老年人将自有住房抵押给信贷机构，换取一笔养老金贴补晚年生活。这笔抵押贷款的利率一般比较优惠，总金额则视房产价值和老人个人意愿而定，上限是30万加元（1加元约合5.98元人民币），最低则为1.5万加元。和其他国家的“住房养老”相比，这些条款有其独到之处。首先，老年人只需将房产所有权凭证交给银行估价，并在去世前不进行产权变更即可，自住、招租，都不受任何影响。信贷机构通常会等老人百年后，再着手向老人的房产继承人收回本息，如该继承人愿意保留房产，就需将养老金本息归还，否则可协商出售房产，并将本息折价归还。其次，不设还款期限，养老金并非按月发放，而是一次或分几次支付。同时，信贷机构并不过问这些钱的用途，老年人可自由支配。

加拿大是福利国家，老年人主要的养老保障是养老金，超过50%的加拿大老年人靠养老金为主要收入来源。那为何“住房养老”还如此流行？

其实，即便这样的福利国家，养老体制内的老年金也并不好拿：按规定，只有在加拿大定居满10年，年满65岁后才有资格领取；定居满40年，才有资格领取全额老年金。而全额老年金2012年的数字为546.07加元/月，而工资线标准倒数第一的加拿大省份，每月工资收入约1800加元。可见即使是“足额老年金”也根本不够生活。

加拿大18岁～70岁从事固定职业的人，都要被强制参加养老金计划，收入低的人，养老金会低一点，但收入高的人就只能拿到上限那么多。这样计算下来的“足额养老金”，每月通常也就只有几百至一千多加元，且养老金也和老年金一样，有不足年份的折扣比率。更麻烦的是，这种养老金只有从事固定工作者才有，小时工、零工，或自雇人员（也就是中国所说的“自由职业者”）则无法享受。

随着加拿大进入老年化社会，领养老金的人越来越多，交提成的越来越少。同时，由于加拿大税负沉重，福利连年降低，继续提高养老金提成比例可谓阻力重重。

而且加拿大的主流养老方式，是依靠老年公寓或不同级别的社会养老机构。这些机构中，价格低廉的公立养老机构入住条件苛刻，轮候时间长，因此大多数老人需要入住价格较高的商业、半商业性养老机构，这就需要更多的养老开支。

因此，“住房养老”是加拿大较为普遍的个人理财方式，也可以说是部分人群贴补养老费用不足的辅助形式。

美国： 政府主导没有门槛

美国退休老人的养老金不高，如果中产阶级的老年人光靠政府养老金，退休后生活水平变化就会比较大。

住在家里的退休老人，如果拥有两套以上的房屋可通过租赁获得收益，也可以通过“以房养老”的方式获得收益。美国以房养老最主要的产品是房产价值转换抵押贷款（HECM），为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金融机制，使得老年住户获得养老资金的同时不必搬出或出售住房。这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间按月发放、在一定限额内自由支取或者是最后一种方式和前两种方式的结合。HECM是美国反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品，在每一州都能申请到这种贷款。

凡是年龄在62岁以上的老年人家庭，只要没有积欠联邦政府任何债务，并拥有已经还清按揭或所欠按揭数额不多的自住房，就符合申请条件。申请者用来抵押的住房也没有限制。在收到申请后，HUD（美国住房与城市发展部）、银行和保险公司将对申请者的自住房进行估价，并且以提出申请的夫妇中年纪较小一方的年龄为准，参考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其发放相应的贷款，直到申请者永久性迁出、将抵押住宅出售或去世为止。根据规定，申请人最多可获得不超过62.55万美元的贷款。鉴于这笔钱主要用来改善老年人的生活状况，美国政府对它的用途没有明确限制。当事人无需为这笔收入纳税，其享受的社会保障和医疗保险等其他社会福利也不受影响。从实际运作上来看，借款人的年龄平均在75岁左右。

申请人在世期间享有对抵押住房的所有权，去世后房屋收归HUD，并由其出售房屋清偿债务。盈余部分提供给老人的子女，不足部分由政府补足。不过，这项计划需要支付各项规费，使得前期各项成本过高。洛杉矶房产经纪人杨小姐告诉记者，办理过程中申请人要缴纳申请费、登记费、律师费等政府收费，还需要办理好所有房屋保险等，这些钱将在金融机构发放贷款时扣除。

该项目最大的特色是政府主导，而不是私营金融和保险机构的商业行为。由于有政府为贷款提供担保，金融机构无需担心无法收回贷款。假如贷款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款，政府就会适时介入，保证贷款正常发放。这项计划给美国广大退休族养老提供了一条切实可行的路子。2006年的一项调查结果显示，多达93%的受访者表示，这项计划改善了他们的养老条件，起到了积极作用。

如今，“以房养老”在美国发展几十年后呈现一些新的特点。

首先，这是一个非常复杂的金融产品，一般民众很难全面了解它的特性。其次，申请“以房养老”者将获得的资金用于不同方面，并非仅为养老，增加老人养老的风险。第三，产品特性、市场变化、金融机构行销策略等带来的风险增多。金融机构不实的广告可能会误导消费者，金融机构缺少有效的服务也容易让消费者做出误判。

新加坡：条款繁琐少人问津

“我接触的老人中，有考虑过屋契回购计划的，但是没有一个人最后申请了这个计划，”新加坡华美社区医疗中心的管理社工蔡慧卿这样告诉记者。

蔡慧卿口中的屋契回购计划，就是新加坡的“以房养老”。

在这一计划下，达到公积金最低存款提取年龄的老年人（现在为63岁），只要家庭月收入不超过3000新元（1新元约合4.87元人民币）且名下没有其他房产，就可以将居住的一居室或两居室屋契卖给国家发展部下属法定机构建屋发展局，套现后，以30年租约继续居住。

屋主将因此获得2万新元津贴，卖给建屋局的部分屋契套现的金额则用以填补屋主的公积金户头，并加入公积金终身入息计划（CPF Life），屋主晚年就通过公积金终身入息计划以年金的方式每月领取一笔固定的现金收入，以保障晚年生活。如部分屋契套现的金额在填补完公积金户头还有结余，则可以拿到一定的现金。

新加坡的中央公积金是医疗体系和养老保障体系的核心制度，其首要功能就是养老保障。如果按照中央公积金的缴存模式和缴存额度，中央公积金户头的额度基本可以保障老年人的养老需求。但很多人在年轻时用了一笔钱来购买住房或进行其他投资，而当他们可以开始提取公积金时，他们的账户余额往往不能达到政府规定的数额，需要用现金补足，这就造成了很多老年人既没有工资来源又面临补足公积金户头的压力。这些处于“有房产没现金”窘境的老人，自然就成为了“以房养老”政策的主要目标群体。

但最新数据显示，屋契回购计划自2009年推出至今，只有474名申请者。新加坡舆论普遍认为这一计划缺乏吸引力，因为政府规定屋契套现的净收益优先填补公积金账户，剩余部分才能以现金形式提出，实际上对一些年长有宅但缺少现金来源的年长者，并没有起到较好的套现作用。

蔡慧卿说，屋契回购计划的条款过于复杂和繁琐，也是老人不愿意申请的原因之一。她接触的很多老年人仅仅是直观上知道有“以房养老”这样的方式，认为是用房子领取现金，但屋契回购后每月能拿多少钱、怎么拿等细节根本不了解。

一些老年人属于生活水平较低的人群，通过第三方机构评估，可以从曹氏基金会这样的机构获得免费或超低价的养老产品或服务。而申请“以房养老”计划每月有现金来源后，是否还符合规定能获得这些超低价的养老服务，政府并没有解除老人的这一疑问。因此，一些处于相对底层的老年人群干脆安于现状。另外，老人也担心如果30年后自己还健在，是否会无家可归。

业内人士认为，虽然目前这一政策暂时遇冷，但却对“以房养老”的模式进行了创新，与新加坡的公积金制度紧密结合，实用性和前瞻性值得肯定。

专家视角：房产世代相传的观念要改变

记者：中国最近提出“以房养老”的概念引起社会广泛讨论。新加坡与中国同属于亚洲，这里“以房养老”计划发展怎样，现状如何？

邓永恒（新加坡国立大学房地产研究院院长）：新加坡具有官方背景的职总英康保险合作社早在上世纪90年代就开始为私人房地产业主提供反向按揭，但新加坡反向按揭做的并不成功。原因在于，新加坡以保险公司、银行机构主导“以房养老”，属于市场行为，而非以政府出面担保的政府行为。

反向按揭与一般按揭不同，不仅有金融贷款上的风险，还包括人的寿命、违约等方面的风险，比一般正向按揭的情况要复杂，如果让私人金融机构主导，他们必然优先考虑保护自己的利益，开出一系列条款，反而降低了老年人对“以房养老”的热度。而在其他国家，如美国和韩国，基本都由政府担保，考虑的基本上是保护老年人的利益。

此外，在一些做反向按揭成效相对明显的国家，尤其是美国，反向按揭可以在二级市场进行资产证券化的运作。而新加坡没有这一配套体系，因此反向按揭并不成功。

相对而言，中国的资本市场太单一了。中国市场如果要把反向按揭市场做起来，那么二级市场，就是资产证券化的市场也要做起来。

记者：亚洲文化中对于住房的特殊感情可能也会让“以房养老”受挫。新加坡在这方面实行得并不顺利，那么您如何看待中国的“以房养老”政策？

邓永恒：很多人说亚洲人拥有房产世代相传的观念很难改变，但我觉得这一说法值得商榷。目前来说，新加坡的住房拥有率是90%，中国也差不多是90%，美国大概是在65%左右。中国的住房拥有率要比美国高这么多，现在的观念说想把房子留给后代，以后就不一定是这样了，因为你的子孙都有房子了。再加上由于生活水平的提高，老百姓一般对生活质量的要求也逐年提高，到时候就需要一定的钱来支付服务，所以“以房养老”就成为一种重要的手段。

中国老百姓的感受是好像过去十年房市只涨，但老百姓却没想到整个社会有一个承受能力，某一个市场发展到承受不了的程度时，还是会调整回来，所以我一直认为，一定要向老百姓说清楚，房地产投资有风险。现在“以房养老”的设想，实际上也创造了一些渠道，把那些过多流入房地产市场的资金让老年人做其他的消费，所以我觉得中国做这件事非常重要。中国的反向按揭、以房养老的市场，我觉得在今后两三年内，应该是有很好的发展潜力的。

记者：您谈到中国房市的资产证券化并没有做好,那么现在面临的问题就是一级市场都没做好，就开始推反向按揭，会不会碰到很多问题？

邓永恒：李克强总理强调了很重要的一点，他说资本市场、投资市场现在只有单一渠道，一定要有多渠道投资方式，使得老百姓的投资注意力不是只放在房地产市场上。仅仅在房地产市场上风险会非常大。创造了比较多的渠道之后，就可以把老百姓投资注意力转移，我可以在住房里面放一定的钱，但不要放95%的钱。

从另一个方面说，中国实际上是把90%的工资放到房子里面去，虽然说每年在涨，但是这个涨只是纸面上的涨，实际上你不能用这钱。所以这些市场的创造能有效地把中国目前住房市场发展比较早期的现象扭转过来，变成整个市场更加完善。

当然你说现在好像是二级市场还没发展起来，这当然是不利因素，但是通过不断对投资市场的完善化，也是为二级市场的推动提供一些市场气氛。目前来看，二级市场对中国来说能够减缓老百姓过度注重于买卖房屋的现状。